Sevgili okuyucularımız bugünkü yazımızda '' Kira uyuşmazlıklarında yeni bir müessese olan ve 1EYLÜL 2023 tarihinde yürürlüğe girecek olan zorunlu arabuluculuk müessesesi ve süreci ,arabuluculuk süresi , arabuluculuk düzenlemesinin zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere etkisi,arabulucuya başvurulmadan dava açması halinde söz konusu hukuki işlemin akıbeti, kira uyuşmazlıklarında yetkili arabuluculuk bürosu , arabuluculuğun sona ermesi ve ücreti '' hakkında sizleri bilgilendirmeye çalışacağız
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK DÖNEMİ BAŞLIYOR!!!
ARABULUCULUK NEDİR ?
Arabuluculuk alternatif bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Hukuk sistemimizde arabuluculuğu düzenleyen temel kanun Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’dur.

Arabuluculuk Kanunu’nun 2’nci maddesinin birinci fıkrasının b bendine göre arabuluculuk; sistematik teknikler uygulayarak görüşmek ve müzakerelerde bulunmak amacıyla tarafları bir araya getiren, onların birbirlerini anlamalarını ve bu suretle çözümlerini kendilerinin üretmesini sağlamak için aralarında iletişim sürecinin kurulmasını gerçekleştiren, tarafların çözüm üretemediklerinin ortaya çıkması halinde çözüm önerisi de getirebilen, uzmanlık eğitimi almış olan tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişinin katılımıyla ve ihtiyari olarak yürütülen uyuşmazlık çözüm yöntemini ifade etmektedir.
Arabuluculuk Yargılama Değildir
Arabuluculuk dava ve tahkimden farklı olarak yargılama değildir. Arabulucu, hakim ve hakemden farklı olarak yargılama yapmaz. Arabuluculuk süreci taraf iradelerine dayanmaktadır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 3 f. 1 uyarınca, taraflar arabulucuya başvurmak, süreci devam ettirmek, sonuçlandırmak veya bu süreçten vazgeçmek konusunda serbesttirler. Ancak bazı muyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmiş olup bu kapsamdaki uyuşmazlıklar bakımından arabulucuya başvurup başvurmama konusunda irade serbestisi bulunmamaktadır. Dava açmadan önce arabulucuya başvuru yapılmış olmasının zorunlu olduğu arabuluculukta (“dava şartı arabuluculuk”) da süreci devam ettirmek, sonlandırmak veya bu süreçten vazgeçmek konusunda taraflar serbesttirler. Bu konularda taraf iradeleri geçerli sayılmıştır. Bu yazının konusunu arabulucuya başvurup başvurmamanın taraf iradesine bırakıldığı ihtiyari arabuluculuk değil, bu hususun taraf iradesine bırakılmadığı kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk (“kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk”) düzenlemesi oluşturmaktadır. Bu nedenle yazının bundan sonraki kısımlarında kira davalarında arabuluculuk (veya kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk) denildiği zaman kira davalarında dava şartı arabuluculuk (“kira davalarında zorunlu arabuluculuk”) anlaşılmalıdır. Ayrıca, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk öngören düzenleme incelendiğinde kira ilişkisinden kaynaklanan neredeyse tüm uyuşmazlıklarınzorunlu (“dava şartı”) arabuluculuğa tabi tutulduğu görülmektedir.
KİRA DAVALARINDA ARABULUCULUK DÜZENLEMESİNİN KAPSAMI
7445 sayılı Kanun’un 37’nci maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesinin birinci fıkrasının a bendi uyarınca, İcra ve İflas Kanunu uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız tahliyesi hariç olmak üzere, arabuluculuğa elverişli nitelikte olan tüm kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunlu hale getirilmektedir.
Kira davalarında arabuluculuk zorunluluğunun söz konusu olabilmesi için kira sözleşmesinin bir taşınırın veya taşınmazın kiralanmasına ilişkin olması hiçbir fark yaratmamaktadır. Taşınırların kiralanmasına ilişkin sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunluluğu öngörüldüğü gibi taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda da dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunluluğu öngörülmektedir.
Bu düzenleme uyarınca kira davalarında arabuluculuk düzenlemesinin uygulanabilmesi için uyuşmazlığın bir kira ilişkisinden kaynaklanması zorunlu ve yeterlidir. Kısaca ifade etmek gerekirse kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm kira davalarında zorunlu arabuluculuk söz konusu olmaktadır.
Bu nedenle hem kira bedelinin tespitine yönelik olarak açılacak kira tespit davalarında hem de kiralanan taşınmazların ilamsız icrasına ilişkin İcra ve İflas Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla kiracının tahliyesine yönelik tahliye davalarında arabuluculuk zorunluluğu bulunmaktadır. Başka bir deyişle, bu davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması gerekecektir.
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK SÜRESİ
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süresi kanunla sınırlandırılmıştır. Başka bir şekilde ifade etmek gerekirse kira davalarında arabuluculuk ancak kanunda öngörülen süreler (“arabuluculuk süresi”) içerisinde yapılabilir, bu süreler geçtikten sonra dava şartı arabuluculuk dosyasının kapatılması gerekmektedir.
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre, arabulucu yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır. Aynı hüküm uyarınca bu süre zorunlu hallerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir.
Görüldüğü üzere kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süresi zorunlu hallerle birlikte toplam dört hafta ile sınırlandırılmış olup kirada arabuluculuk süresinin bu süre zarfında sonlandırılmış olması gerekmektedir.
Ancak burada bahsedilen dört haftalık süre kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk düzenlemesi için geçerlidir. Kira davalarında ihtiyari arabuluculukta ise süre bakımından Hukuk Uyuşmazlıklarında
Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesinin dokuzuncu fıkrasında öngörülen sınırlama uygulanmayacaktır.
KİRA DAVALARINDA ARABULUCULUK DÜZENLEMESİNİN ZAMANAŞIMI VE HAK
DÜŞÜRÜCÜ SÜRELERE ETKİSİ
Kira davalarında arabuluculuk düzenlemesinde arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A f. 15) Arabuluculuk bürosuna başvurulmasıyla birlikte süreler kesilmemekte durmaktadır. Başka bir şekilde ifade etmek gerekirse arabuluculuk bürosuna başvurma anına kadar işlemiş olan süreler varlığını
korumakta ancak arabuluculuk bürosuna başvurmayla birlikte durmakta ve arabuluculuk son tutanağının
düzenlendiği tarihte kaldığı yerden işlemeye devam etmektedir.
ARABULUCUYA BAŞVURULMADAN DAVA AÇILMIŞ OLMASI
Kira davalarında zorunlu arabuluculuğun uygulanmakta olduğu kira davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmamış, başka bir deyişle kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk yoluna başvurulmaksızın doğrudan doğruya dava açılmışsa Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk
Kanunu’nun 18/A maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesi uyarınca, herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir.
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK DÜZENLENMESİNDE YETKİLİ
ARABULUCULUK BÜROSU
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesinin dördüncü fıkrasına göre, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk düzenlemesinde başvuru uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna, arabuluculuk bürosu kurulmayan yerlerde ise görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır.
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesinin sekizinci fıkrası uyarınca, arabulucu görevlendirmeyi yapan arabuluculuk bürosunun yetkili olup olmadığını kendiliğinden dikkate alamaz. Karşı taraf en geç ilk toplantıda yetkiye ilişkin belgeleri sunmak suretiyle arabuluculuk bürosunun yetkisine itiraz edebilir. Bu durumda arabulucu dosyayı derhal ilgili sulh hukuk mahkemesine
gönderilmek üzere arabuluculuk bürosuna teslim eder. Mahkeme harç alınmaksızın dosya üzerinden yapacağı inceleme sonunda en geç bir hafta içinde yetkili arabuluculuk bürosunu kesin olarak karara bağlar ve dosyayı arabuluculuk bürosuna iade eder. Mahkeme kararı arabuluculuk bürosu tarafından 11/02/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca taraflara tebliğ edilir.
Yukarıda zikredilen hüküm gereğince, yetki itirazının reddi durumunda aynı arabulucu yeniden görevlendirilir ve yukarıda zikredilen üç artı bir haftalık kirada arabuluculuk süresi yeni görevlendirme tarihinden başlar. Yetki itirazının kabulü durumunda ise kararın tebliğinden itibaren bir hafta içinde yetkili arabuluculuk bürosuna başvurulabilir. Bu takdirde yetkisiz arabuluculuk bürosuna başvurma tarihi yetkili arabuluculuk bürosuna başvurma tarihi olarak kabul edilir.
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK DÜZENLEMESİNDE
ARABULUCUNUN BELİRLENMESİ
Kira davalarında arabuluculuk düzenlemesinde arabulucunun belirlenmesi arabuluculuk bürosu tarafından yapılır. Arabuluculuk bürosu, komisyon başkanlıklarına bildirilen listeden bir arabulucuyu görevlendirir. (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A f. 5) Ancak anılan hükmün ikinci cümlesi uyarınca, tarafların listede yer alan herhangi bir arabulucu üzerinde anlaşmaları halinde bu arabulucu görevlendirilir.
ARABULUCULUK FAALİYETİNİN SONA ERMESİ
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A f. 10 uyarınca, kira davalarında arabuluculuk düzenlemesinde arabulucu taraflara ulaşılamaması veya taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması ya da tarafların anlaşması yahut tarafların anlaşamaması hallerinde arabuluculuk faaliyetini sona erdirir ve son tutanağı düzenleyerek durumu derhal arabuluculuk bürosuna bildirir.
ARABULUCULUK ÜCRETİ (“KİRA ARABULUCULUK ÜCRETİ”)
Arabuluculuk ücreti konusunda Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesinin on ikinci ve on üçüncü fıkralarında emredici nitelikle hükümler yer almaktadır. On ikinci fıkra uyarınca, tarafların arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaları halinde arabuluculuk ücreti Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesinin eki Arabuluculuk Ücret Tarifesinin İkinci Kısmına göre aksi kararlaştırılmadıkça
taraflarca eşit şekilde karşılanır. Bu durumda ücret Tarifenin Birinci Kısmında belirlenen iki saatlik ücret tutarından az olamaz.
On üçüncü fıkraya göre; arabuluculuk faaliyeti sonunda taraflara ulaşılamaması, taraflar katılmadığı içingörüşme yapılamaması veya iki saatten az süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamaları hallerinde iki saatlik ücret tutarı Tarifenin Birinci Kısmına göre Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir. İki saatten fazla süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamaları halinde ise iki saati aşan kısma ilişkin ücret aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit şekilde uyuşmazlığın konusu dikkate alınarak Tarifenin Birinci Kısmına göre karşılanır. Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen ve taraflarca karşılanan arabuluculuk ücreti yargılama giderlerinden sayılır.